在日本买房到底贵不贵？

有朋友問我，在日本買房到底貴不貴？東京比北上廣地區貴出多少？我告訴他們一個數據：東京的房價要比北上廣實際便宜一半。

說到日本的房價，先要理清兩個概念：

第一是，國內出售的房子大多數是毛胚房，而在日本所有出售的房子必須是精裝修房。

第二是，國內的房子面積都是按照建築面積計算，而在日本的房子面積是按照實用面積。

首先，日本的建築法規定所有的房屋，都必須是要精裝修完畢以後才能出售或出租。這就意味著，日本的房價是包含瞭精裝修完畢的房價，而國內的房價，很多都隻是毛胚房的房價。精裝修完畢的房價和毛坯房的房價，差距有多少呢？假如按照3室1廳的裝修標準來計算的，大概這一差價在70萬元人民幣左右。日本精裝修的基本標準是墻體、地板、廚房設備、衛生間設備、洗浴間設備、中央空調設備、除瞭吊燈和吸頂燈之外的基本燈具都必須安裝完畢，而且精裝修使用的材料都是環保材料，包括隔熱保溫墻體、隔熱阻冷門窗等。業主隻要拎一套被子就可以入住。

其次，日本的房子面積是按照實用面積，也就是自己傢裡的室內面積來計算。走廊、陽臺、電梯間、大廳等公用部分，是不能計算在房價中分攤到每一戶住戶頭上的，必須由建築開發商自己承擔。
國內房子的建築面積和日本房子的實用面積，差距有多少呢？一般是相差30%。也就是說，在日本買的70平方米的房子，相當於在國內買瞭100平方米的概念。這也意味著，假如日本的房價是10000元人民幣每平米，那麼，在國內就變成瞭13000元人民幣的價格。日本房地產開發公司的人常說，中國的建築開發商很精明，把自己應該承擔的那一部分責任與義務轉嫁到住戶的身上，自己一點也不會吃虧，而且還能賣一個好價錢。

再來比較一下東京與北上廣地區的房價差距。東京是日本最大的都市，東京的城市核心區，是以環城的輕軌列車山手線為界，山手線之內為核心城區，山手線之外，為非核心城區。其實這一劃分方法是有問題的，因為銀座就在山手線之外。但是東京的不動產市場就是喜歡以山手線作為房價的分界線，核心城區就相當於北京的三環之內地區。

目前，在山手線之內地區的房價，以高層公寓樓為標準，一般都是100萬日元每平米。100萬日元相當於60000元人民幣，但是這60000元人民幣每平米的房價，包含瞭精裝修，而且是實用面積。北京的一位房地產公司的總裁跟我細細計算瞭一下，如果按照北京毛胚房又是建築面積的房價來計算的話，東京的60000元每平米，放到北京的話，其實際價格隻有38000元人民幣每平米，要比北京的房價便宜一半左右。更為重要的是，因為日本實施的是土地私有制，即使買瞭公寓樓，所有的住戶對於整棟公寓樓的土地依然擁有均等的永久權利。

東京的土地和房價自然是日本全國最貴的，比大阪、京都地區都要貴，如果去日本的地方城市買房，房價就相差很大。譬如說，在日本著名的旅遊勝地的北海道小樽市，一戶建，也就是我們概念中的別墅，總價往往隻有約合30萬-50萬人民幣。而在東京，這種房子的總價要達到250萬-350萬人民幣。

現在大部分在東京買房子中國人，其實不是投資傢，而是在日本工作的中國人。因為他們在日本讀完大學以後就在日本工作和生活，也準備在日本結婚安傢，自然也就需要買個房子。今年年初東京的房價，與5年前的房價相比，平均是上漲瞭15%左右。
為什麼東京的房價會出現上漲呢？

這裡面有三個最基本的原因：

一個是因為東京的商業用地的土地價格上升。近幾年大批外國遊客的到來，使得不少公司紛紛建造酒店和各種商店，這就促使東京的商業土地價格出現上升，商業土地價格上升也自然帶動瞭住宅土地價格的上升。

另外一個是東京奧運會的因素。2016年到日本旅遊的外國遊客已經突破瞭2400萬人。根據日本政府的估計，每年遞增15%的話，在2020年東京奧運會開幕時，外國遊客總數一年將達到4000萬人。這樣一來，東京和日本主要旅遊城市的酒店就會顯得不夠，因此政府就積極鼓勵發展傢庭旅館來接待外國遊客，這就讓一部分人看到瞭商機，買房開傢庭旅館，因此導致東京和周邊城市房價的上升。

第三個是包括日本人和外國人都想在日本東京購買房產的比率年年攀升。