出售房地產的程序

出售前的準備工作

第一步建議先「搜集出售價格的行情」。

如果有使用房貸，並且決定出售時仍還在還貸款的話，就要先確認還剩下多少貸款未還完。如此就能推算出是否能用出售的價格一次還清房貸，或是仍必須動用自己的資金。此外，也必須先決定是要「先出售再買新房」還是「先買新房再出售舊屋」。這部分會關乎到資金的調動以及安排開放賞屋的先後順序。

挑選中介公司並咨詢出售的報價

正式決定出售前，要先進行估價。大部分屋主都會詢問一傢及以上的房屋中介進行估價。

可考慮咨詢以下幾種類型的中介公司進行估價：

◆ 當初協助成交的房屋中介

◆ 知名度高或大型的房屋中介

◆ 傢附近的房屋中介（業務范圍通常集中在當地）

近來也有不少中介提供線上的免費估價服務，也可多加利用。

確認估價之後就可進入到挑選中介進行委托的簽約環節。要註意的是「不要僅憑估價的金額來選擇委托的房屋中介」。

雖然屋主都會下意識的想選擇估價金額最高的那間公司，但估價金額也僅代表中介的建議而已，並不代表最後的成交價格。建議要多方面評估其他層面來選擇委托的中介。

一個建議是，出售房地產是一個需要一定時間的過程。因此中介本身的性格、人品、處事風格也相當重要。如果遇到與自己不合或惡質的中介很可能導致合作過程中產生不愉快或矛盾、導致交易失敗或預料之外的狀況發生。選擇有較多實際經驗的公司也是技巧之一。

契約的類型

房產出售委任契約主要可分為以下三種：

◆ 專屬轉任媒介契約：

僅可通過簽約的中介來進行出售的契約類型。屋主不可同時委托其他公司，也不可以自行尋找買傢。

◆ 專任媒介契約：

主要通過簽約的中介來進行出售的中介方式。不過屋主同一時間也可自行尋找可能的買傢。

◆ 一般媒介契約：

可同時委托多間不動產公司幫忙達成交易。同時屋主也可自行尋找可能的買傢。

委托販售

選定合作的中介並且與之簽訂契約之後，就正式進入委托販售的流程。日本房屋中介的銷售方式除瞭傳統的發傳單、店鋪門口張貼廣告之外，現在也主要通過網絡來進行銷售宣傳。

開放賞屋

開放賞屋是推動交易的必要步驟。雖然有些人不介意隻通過照片或視頻就下訂，但隨著疫情過去，生活恢復正常，絕大多數的投資人還是偏好實際前往看屋。建議屋主在正式開放賞屋前委托專業的清潔公司對屋內進行清潔。不僅照片拍起來較美觀，在實際開放時也能給人留下更好的印象。

簽訂交易契約直至交屋

若買賣雙方達成共識則可進入簽訂買賣交易契約的環節。在簽約的當下，一般買傢會向屋主支付「手付金（首付金）」也就是定金。金額約為房屋交易金額的5%~10%。

簽訂買賣交易契約時會需要以下文件及用品：

◆ 印章

◆ 印鑒證明（有效期需為三個月以內）

◆ 本人的確認資料（日本人一般會使用駕照。外國人可使用護照、在留卡等）

稅金申報（確定申告）

交屋後，隔年的二月至三月之間屋主會需要針對買賣所產生的損益進行稅金申報。出售房地產會產生「讓渡所得」。屋主需要繳交「讓渡所得稅」。若屋主本身居住於日本則還需繳交一筆「住民稅」也就是居民稅。

下期我們將來說說出售房產時可能會有哪些費用，敬請期待。

……

房產投資市場永遠是「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回瞭購房成本。

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以上圖片截自於網絡

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