目前日本房地產價格處於高位，甚至至今都沒有下降的跡象。

特別是東京，無論是新建的還是二手的公寓，市中心價值數十億的人氣公寓從來不缺買傢。甚至這種居高不下的人氣進一步加劇購房困難。

日本的房地產調查公司「東京カンテイ」將首都圈新建公寓價格相當於多少年的租金定義為「新築マンションPER（新建公寓PER）」。計算方式是「新建公寓PER=公寓價格÷（月租金×12）」。其實就是計算如果買一套新建公寓，那麼出租多少年能徹底回本。

從這一點來看，統計瞭去年2023年首都圈PER平均值為26.36（統計對象為129站周邊新建公寓），比2022年上升瞭0.69%，連續2年刷新瞭統計開始後的最高值。

這表明在東京都購買一套新建公寓，需要出租26.36年後才能完全收回成本。

「麻佈十番」成本回收將近半個世紀

PER值最高的車站是東京地鐵南北線的「麻佈十番」站，為49.32。以專有面積70㎡換算的價格為2億7009萬日元，每月租金為45萬6353日元。也就是說，在麻佈十番周邊購買新建公寓後，在成本回收上需要花費大約半個世紀。

PER排名第2位是JR山手線的「濱松町」站，PER=45.75，價格為2億3516萬日元，租金為42萬8380日元。

第3位是小田急小田原線的「代代木上原」站，PER=43.80，價格為2億462萬日元，租金為38萬9328日元。榜單前3位的PER值基本都在40上下，不過從整體來看，前20位來基本都是PER30上下，而且車站幾乎都在東京都內。

京王相模原線的「橋本站」在排名前20位中位列第16位。PER值為32.86，價格為7185萬日元，租金為18萬2185日元。由於對象物件的佈局和租金等條件有偏差的影響，感覺統計的平均值比實際情況更高。

便宜榜No.1是「檢見川濱」站

另一方面，從比較便宜的前20站來看，其首位是JR京葉線的「檢見川濱」站，PER值為16.09。價格為3875萬日元，租金為20萬633日元，成本回收所需的時間為16.09年，是相對於租金水平價格最便宜的車站。

第2位是JR京葉線的「海濱幕張」站，PER值為17.04，價格為4856萬日元，租金為23萬7474日元。第3位是JR常盤線的「金町」站，PER值為17.61，價格為5238萬日元，租金為24萬7838日元。

從前20位來看，郊外·近郊外區域很顯眼，PER值在10上下的一直要到排名第15位的JR京濱東北線「南浦和」站，PER值為19.94。第20位是京王線的「聖跡櫻丘」站，PER值為20.22。

新建公寓價格比較便宜的地區分佈在其周邊的神奈川、埼玉、千葉3縣。市中心及周邊、城南至橫濱地區的房屋價值被低估。

和PER值最高的「麻佈十番」站與整個首都圈平均值相比，成本回收時間要多出將近23年。

房齡10年溢價最高的是「新禦茶水」

此外，在二手公寓市場上，「東京カンテイ」也做瞭二手房溢價相關研究。在竣工10年後的二手公寓中，「溢價率%=二手市場流通時的價格÷新建時的價格×100%」。

從最新版的2023年來看，溢價率最高的車站是東京地鐵千代田線的「新禦茶水」站，為295.5%。相對於新建出售時的平均坪單價424萬8000日元來說，二次流通時為1255萬2000日元，比新建時上漲瞭近3倍。每月每坪的租金均價為每月2.95萬日元，表面利回為5.68%。

排名第2位是東京地鐵南北線「六本木一丁目」站，溢價率265.7%，新建出售時為424.8萬日元，二次流通時為1274.2萬日元。第3位是JR總武線「飯田橋」站，溢價率223.1%，新建出售時為393.8萬日元，二次流通時為878.4萬日元。

順便說一下，在新建公寓PER中排名較高的「麻佈十番」站，溢價率為200.7%，排在第8位。新建出售時為372.2萬日元，但二次流通時為747.1萬日元。市場上單坪租金為2萬305日元，表面利回為6.55%。

從二次轉售排行榜前30位來看，海外投資者和富裕階層喜愛的港區有12個車站上榜，而日本國內富裕階層最愛的千代田區則有7站上榜。因再開發事業而人氣上升的澀谷區有5站上榜。

事實證明，在過去10年裡，日本房地產價格一直在上漲。

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房產投資市場永遠是「入場越早，獲益越多」，在日元匯率下降之前的那批投資者，已經通過上一輪的房價上漲以及租金收益賺回瞭購房成本。

如今日元匯率再度回到5年前，也預示著投資者這或許又是一個新的投資起點，選對日本房產，不做市場的「韭菜」

把握投資收益的主動權，莫讓猶豫徒增成本！

以上圖片截自於網絡

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