盡管近年來日本人口不斷減少，但仍有幾個城市的人口持續增長，福岡縣的福岡市就是其中之一。

截至2024年3月，福岡市的總人口已達164.5萬人，並有望在未來實現「2025 年達到 165.6 萬人」的目標。 這種城市活力提升的背後主要靠的是兩大再開發項目。

「天神大爆炸」與「博多連接」

目前福岡市正在進行的兩大開發項目分別是「天神大爆炸（天神ビッグバン）」和「博多連接（博多コネクティッド）」。

說起福岡市強勁表現的背後，很多人都會想到 「天神ビッグバン」大型再開發項目和隨後的「博多コネクティッド」項目。這兩個項目都是在福岡市於 2014 年成為國傢戰略特區，因政策松動而誕生的產物。

2015年2月啟動的「天神ビッグバン」

所在區域和項目概要

以福岡市博多站地區為目標的再開發項目「博多コネクティッド」也已於2019年啟動

雙開發使地價上升多少？

天神ビッグバン和博多コネクティッド究竟給福岡市的地價帶來瞭怎樣的變化？

根據國稅廳用來計算繼承稅和贈與稅的路線地價圖（路線価図），來看從2014年到2024年這10年間的變化。 雖然路邊地價不是實際價格，但由於每條道路的地價都是按平方米計算的，並且每年更新一次，因此很容易理解其波動情況。

目前，天神地區的房價最高點位於福岡Parco（福岡パルコ）的主樓前，1m²的價格為904萬日元（約合人民幣42.3萬）。而10年前，即2014年的價格為465萬日元（約合人民幣21.7萬），價格幾乎翻瞭一番。

線路圖中天神站地區的最高價點（2023 年度）。 黃色區域為福岡 Parco 主樓所在區域。 由於每條道路都有詳細的價格，因此路線圖是比較價格和研究趨勢的有效工具

順帶一說，福岡PARCO的主樓計劃於2026年拆除。早在2022年，也就是臨近「天神BBB（天神ビッグバンボーナスBig Bang Bonus）」的最後期限時，才匆忙啟動的再開發項目，將連同新天町和大樓後面的其他區域一起拆除*。 因此，盡管目前沒有任何變化，但地價已經翻瞭一番。

（*天神BBB是在疫情期間，福岡市對具有吸引力的建築物進行認證並提供一系列獎勵措施的一項制度。目的是為瞭推進天神地區的建築改造、打造高品質辦公商業空間和城市景觀，使天神地區加速成為一個輕松活潑的小鎮）

在看已經竣工的福岡大名花園城（福岡大名ガーデンシティ），路線價格從135萬日元（約合人民幣6.3萬）上漲到瞭364萬日元（約合人民幣17萬元），上漲瞭約2.7倍。 漲幅如此之大，部分原因是最初的價格相對較低。

天神站周邊的路線價格圖（2023），黃色區域為福岡大名花園城所在區域

哪些地方的房價漲幅高於發達地區？

與市中心不同的房價走勢

就福岡市而言，值得註意的是，除瞭已實際開發的地區外，周邊地區的房價漲幅基本都高於開發地區。

例如在天神對面的中洲川端，價格漲幅最高的地方是1999年作為再開發項目的一部分而創建的博多Riverain（博多リバレイン）綜合體，這塊的地價已經從81萬日元（約合人民幣3.79萬）漲到瞭224萬日元（約合人民幣10.48萬），上漲瞭2.8倍。

繼天神ビッグバン之後，博多站地區也隨著 2019年啟動的博多コネクティッド項目開始發生變化。

此後，博多站地區沒有樓房竣工，但價格最高的建築是福岡銀行前的729萬日元（約合人民幣34萬），10 年前為254萬日元（約合人民幣11.89萬），上漲瞭2.8倍多。博多口對面的築紫口一側，目前仍在改造中，價格最高為576萬日元（約合人民幣26.9萬），但10年前為188萬日元（約合人民幣8.8萬），漲幅近3倍。

人們常說，再開發對周邊地區也有增值作用，但就東京都而言，再開發的影響程度卻出奇地小。

在某些情況下，即使是在濱松町這樣的市中心，以住宅為中心的再開發也隻影響到該街區及其對面的街區。 即使是在開發集中的市中心，在主幹道以外的地區，房價的漲幅也可能與城市其他地區相差不大。

因此，可以說福岡市的發展對周邊地區產生瞭重大影響，並對整個城市的發展做出瞭貢獻。

考慮到「天神ビッグバン」的開始與博多站地區的競爭，以及以博多站為中心的「博多コネクティッド」的進展，可以說，促進這個城市發展的因素是這兩股「對立」的力量。

換句話說，福岡就是一座「競爭城市」，競爭會帶來整座城市的進化和成長。

……

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